Les faits :
Une association (la propriétaire) loue un immeuble à une société (la locataire). La propriétaire envisage de vendre son immeuble et fait signifier à la locataire l’offre de vente avec le prix principal et fait figurer la commission d’agence immobilière dans l’offre.
La locataire conteste la régularité de l’offre en invoquant plusieurs arguments :
- Tout d’abord, elle reproche à la propriétaire d’avoir fait des démarches auprès de l’agence immobilière, notamment, en organisant les visites avant de lui avoir notifié l’offre de vente.
Ainsi qu’en signant une promesse de vente sous condition suspensive de la purge du droit de préférence de la locataire (article L145-46-1 du code du commerce). - Ensuite, la locataire a soulevé la question de la commission qui figure dans l’offre de vente.
Le principe :
Par la décision du 23 septembre 2021 (20-17.799) la Cour de cassation a rejeté les arguments de la locataire.
Sur le premier argument les juges répondent que la propriétaire avait droit d’engager des démarches en vue de cette vente avant la notification.
Sur le second argument la Cour répond que le prix de vente ne peut pas inclure les honoraires d’une agence immobilière dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire pour reprocher le propriétaire et son locataire. Cependant, la simple mention du montant des honoraires en plus du prix de vente principal ne peut pas provoquer la nullité de l’offre.
A noter :
Dans cette décision, la Cour de cassation apporte de la clarté en précisant qu’une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive du non-exercice par le preneur de son droit de préférence ne permet pas de conclure une vente.
La Haute juridiction précise également que les honoraires de l’agence immobilière formulés dans l’offre de vente ne provoquent pas la nullité de l’offre dès lors qu’ils sont bien distingués du prix principal et ne porte pas la confusion en causant le préjudice au locataire (article L145-46-1 du code de commerce interdit d’inclure les honoraires de l’agence dans le prix de vente).
La simple notification envoyée avant la vente est donc suffisante pour purger le droit préférentiel du locataire, à partir du moment qu’il n’a pas été induit en erreur et que le délai est respecté.
