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Juridique

Manquement aux obligations du bailleur et privation de l’accès aux locaux

Manquement aux obligations du bailleur et privation de l’accès aux locaux

Suite à la conclusion d’un bail pour l’exploitation d’un restaurant, le bailleur et le locataire ont un point de mésentente concernant la réalisation de travaux nécessaires à l’ouverture du restaurant.

Un an plus tard, le restaurant n’est toujours pas ouvert et le bailleur met en demeure le locataire de payer les loyers impayés et de quitter les lieux. Deux mois plus tard, le bailleur change la serrure permettant d’accéder au local. Un commandement de payer est délivré quatre mois plus tard concernant la clause résolutoire.

L’inopposabilité du commandement est soulevée par le locataire du fait du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance. La réparation du préjudice subi par le locataire est également demandée.

La privation d’accès des locaux au locataire entraîne-t-elle un manquement aux obligations du bailleur ?

En vertu de l’article 1719, 1° du code civil, le bailleur doit mettre les biens loués à disposition du locataire. L’obligation de délivrance nécessite la disposition matérielle du bien loué et cela pendant toute la durée du bail. Le bailleur a non seulement une obligation de délivrance mais également une obligation de jouissance paisible.

La cour d’appel rejette la demande du locataire en estimant que le changement de serrure n’avait pas eu de conséquences sur l’accès ou le fonctionnement du restaurant car l’activité du restaurant n’avait pas encore démarré.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel aux motifs qu’en changeant la serrure le bailleur avait privé le locataire d’accéder au local. De cette manière, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne pouvait pas être écartée.

En effet, le bail étant toujours en cours au moment du changement de la serrure par le bailleur, ce dernier a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible.

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