Faits : Un pacte de préférence avait été conclu entre un exploitant de plusieurs supermarchés et un groupe de supermarchés. Ce pacte portait sur les fonds de commerce de l’exploitant ainsi que l’immobilier de ses points de vente. Quelques années plus tard, l’exploitant décide de transférer ses magasins sur un nouveau site. Afin de financer cette opération, des parcelles d’assiette sont cédées à une société de crédit-bail. Un an après, l’exploitant notifie au groupe de supermarchés qu’il opte pour une autre enseigne.
Le groupe de supermarchés estime qu’il y a violation du pacte de préférence et qu’en tant que professionnel, l’acquéreur connaissait l’intention du groupe de s’en prévaloir.
Suite à la violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut-il demander sa substitution dans les droits de l’acquéreur ?
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La Cour de cassation dans une décision datant du 4 mars 2021, a rejeté la demande de l’exploitant. Le bénéficiaire du pacte de préférence devait non seulement démontrer que le tiers acquéreur avait la connaissance du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir.
La société de crédit-bail n’avait pas l’obligation de procéder à des vérifications supplémentaires, en dehors du fichier immobilier, afin de connaître l’existence d’un pacte de préférence. En l’espèce, seule l’autre enseigne avait été prévenue des conséquences en cas de violation du pacte, ce qui n’avait pas été le cas pour la société de crédit-bail. Ainsi, rien ne prouvait que la société de crédit-bail avait connaissance de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. De plus, la qualité de professionnel de l’acquéreur, ne permet pas de présumer qu’il a connaissance de l’existence d’un pacte préférence.
En résumé : Le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut demander l’annulation et sa substitution à l’acquéreur, en cas de violation du pacte. Cependant, le bénéficiaire devra prouver que le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte et savait que le bénéficiaire souhaitait s’en prévaloir.
De plus, avec l’entrée en vigueur de la réforme de 2016, dans les pactes de préférence conclus depuis le 1er octobre 2016, le tiers a la possibilité de demander par écrit au bénéficiaire l’existence d’un pacte et s’il a l’intention de s’en prévaloir. Cette réponse doit être faite dans un délai raisonnable fixé par le tiers. Sans réponse de la part du bénéficiaire, ce dernier perd la possibilité de se substituer au contrat ou d’en demander sa nullité.
